Een bod is een serieuze zaak
Sommige kandidaat-kopers doen op twee of drie panden tegelijk een bod. Maar weet: wordt je bod aanvaard, dan heb je een huis gekocht. Wil je daarna toch nog terug, dan kan de verkoper een schadevergoeding eisen. Dat kan je heel wat geld kosten.
Denk dus goed na voor je een bod doet.
Wat zet je in een bodformulier?
An geeft haar klanten meestal een bodformulier mee. Zo voldoet het bod aan alle wettelijke bepalingen. Soms staat iets niet letterlijk in de wet, maar is er rechtspraak waardoor je het beter toch opneemt.
In een goed bod staan minstens:
- de namen van alle kopers en verkopers;
- het juiste adres van de woning;
- de geboden prijs;
- de geldigheidsduur van het bod, met een duidelijke startdatum;
- eventuele opschortende voorwaarden;
- de datum en je handtekening.
Dat lijkt logisch, maar in de praktijk loopt het vaak mis. Zeker de helft van de biedingen die An binnenkrijgt, staat maar op naam van één van de twee kopers. Soms geven kopers hun prijs mondeling door en vergeten ze die in te vullen. En dan is er nog de koper die zijn eigen adres invulde.
Ook de geldigheidsduur is belangrijk. Jij denkt misschien dat je bod na een week vervalt, terwijl de verkoper aan twee weken denkt. Ondertussen heb je misschien al op een ander pand geboden. Maak daarom voor alle partijen duidelijk hoelang je bod geldig is en vanaf wanneer.
Bekijk de documenten vooraf
An stuurt haar klanten vooraf alle documenten door. Zo weet je wat je koopt en koop je geen kat in een zak.
Een voorbeeld is het bodemattest. Een blanco bodemattest betekent dat OVAM geen weet heeft van een risicoactiviteit op de grond. Het is geen garantie dat de grond niet vervuild is, maar als er toch vervuiling is, gaat het waarschijnlijk om historische vervuiling en draai je niet volledig zelf op voor de kosten.
Een bodemattest dat niet blanco is, hoeft niet erg te zijn. An verkocht onlangs een woning die op de lijst van OVAM stond door een vroegere activiteit bij de buren. De enige beperking: er mocht geen boorputwater gebruikt en geen boorput geslagen worden. Een moestuin aanleggen mocht wel. Belangrijk is vooral dat je weet wat de gevolgen zijn.
Is een bod via mail of WhatsApp geldig?
Volgens de wet is er een verkoop zodra er overeenstemming is over de prijs en het goed. Stuur je via WhatsApp dat je zoveel biedt op een huis en antwoordt de verkoper ‘oké, verkocht’, dan is er in principe een verkoop.
Maar de wet zegt ook dat een geldig bod onder meer een geldigheidsduur, een bedrag en een handtekening bevat. Dat zorgt voor discussie. Er is al rechtspraak waarin een WhatsApp-bericht bindend werd verklaard, maar dan moest wel aangetoond worden dat de documenten vooraf bezorgd waren en dat de koper alle nodige info had.
Vul daarom het best een volledig bodformulier in. Dan voldoe je aan de wet en is er geen discussie.
Hoe bepaal je het bedrag van je bod?
Kijk verder dan wat de bank wil lenen. Let op de ligging, de grootte, de afwerkingsgraad en de concurrentie. Zijn er op een bezoekdag twintig andere kandidaten, dan weet je dat je niet zwaar zal kunnen onderhandelen. Ben je de enige, dan kan dat wel.
Hou ook rekening met renovatiewerken: hoeveel werk is er nog en kan je er al in wonen of niet? Voorzie ook wat marge, want er komen vaak nog extra kosten aan de oppervlakte.
Opschortende voorwaarden
Een opschortende voorwaarde betekent dat je pas aankoopt als die voorwaarde vervuld is. De bekendste is het verkrijgen van een hypothecair krediet: pas als de bank groen licht geeft voor je lening, heb je een huis gekocht.
Andere voorbeelden zijn:
- de verkoop van je eigen woning: bij nieuwbouw komt dat geregeld voor, maar op de privémarkt zien veel verkopers het niet zitten om hun pand van de markt te halen zonder zekerheid;
- het verkrijgen van een blanco bodemattest;
- gunstige stedenbouwkundige inlichtingen, zonder bouwovertredingen.
Bij die laatste is An voorzichtig. De regels zijn veel strenger geworden: te veel verharding kan al een bouwovertreding zijn, en ook voor bijgebouwen gelden strikte grenzen. Maar de ene bouwovertreding is de andere niet. Het is aan de koper om te bepalen waar hij zich in kan vinden. Stedenbouwkundige inlichtingen worden nu via een platform van de gemeente aangeleverd, waardoor ze er bij een bod meestal al zijn.
Waarom het hoogste bod niet altijd het beste is
Voor de koper is een opschortende voorwaarde een extra bescherming. Maar de verkoper heeft dan geen zekerheid: de verkoop gaat pas door als de voorwaarde vervuld is. Een verkoper kan daarom kiezen voor een lager bod zonder voorwaarden in plaats van een hoger bod met voorwaarden. Zo vermijdt hij dat hij weken later hoort dat de verkoop toch niet doorgaat en hij intussen de andere koper kwijt is.
En dat ‘weken’ is letterlijk: voor een hypothecair krediet duurt het al snel minstens vier weken voor je weet of het in orde is. Wie zich op de voorwaarde beroept, moet ook aantonen dat hij geen krediet krijgt. An vraagt daarvoor drie weigeringen van verschillende banken.
Samen kopen, maar niet evenveel inbrengen
Dat komt steeds vaker voor. Mensen houden er vandaag meer rekening mee dat ze uit elkaar kunnen gaan, en dat gebeurt ook vaker. Hoe meer je vooraf regelt, hoe minder discussie achteraf.
Je kan het eenvoudig regelen: maak een afspraak met de notaris die het opneemt, of zet het in je samenlevings- of huwelijkscontract. Leg duidelijk vast wie hoeveel inbrengt of wie wat terugbetaalt. Moet er ooit verdeeld worden, dan kan dat correct gebeuren.
Kopen onder command
Wil je niet onder je eigen naam kopen, dan kan je onder command laten kopen: iemand koopt en verklaart zich command voor iemand anders. Bij het compromis hoeft dan nog niet duidelijk te zijn voor wie er gekocht wordt. In de praktijk komt dat weinig voor.
Weet je nog niet of de man, de vrouw, het koppel of een vennootschap aankoopt, of gaat het om naakte eigendom en vruchtgebruik, dan pakt An het anders aan. Alle partijen komen in het compromis, met de vermelding dat later bepaald wordt in welke verhouding ze aankopen.
