Een woning verkopen lijkt eenvoudig
Je zet je woning online, organiseert enkele bezoeken en wacht op het juiste bod. Toch zien An en Frank in de praktijk vaak dat woningen maandenlang te koop staan, dat eigenaars teleurgesteld raken in de reacties of dat een woning uiteindelijk minder opbrengt dan gehoopt.
Dat is jammer, want je gaat maar één keer met je woning op de markt. Die start moet dus meteen goed zijn.
Flater 1: een verkeerde prijszetting
Een verkeerde vraagprijs is één van de fouten die het vaakst voorkomen. An vertelt over een eigenaar die haar prijs te laag vond en de woning € 50.000 hoger op de markt wilde zetten.
Het gevolg: de woning liep niet. Na een lange periode moest de prijs toch zakken, en uiteindelijk werd het pand verkocht aan een prijs onder wat An oorspronkelijk had vooropgesteld. Een te hoge vraagprijs zet zo een negatieve spiraal in gang.
Een schatting is geen exacte wetenschap. Een koper die een woning echt wil, geeft soms iets meer. Maar in grote lijnen klopt een goed onderbouwde schatting wel. Daarom is het belangrijk om met de juiste prijszetting op de markt te komen.
Gratis schatting of Vlabel-schatting?
Bij Saffier Immo kan je terecht voor een gratis schatting, maar ook voor een Vlabel-schatting. An is erkend Vlabel-schatter: daarvoor volgde ze een opleiding, en ze maakt serieus onderbouwde dossiers op voor de Vlaamse overheid.
In beide gevallen krijg je een onderbouwd dossier. Een gratis schatting is minder uitgebreid. Voor een Vlabel-schatting gebeuren heel wat extra opzoekingen en gelden er strikte regels.
Een Vlabel-schatting kost € 500 inclusief btw, zolang de verplaatsing niet te ver is. Anders komt er een kilometervergoeding bij. Zo’n schattingsverslag wordt vaak gebruikt bij erfenissen. De erfbelasting wordt berekend op de waarde van de woning. Zeker wanneer je met meerdere erfgenamen bent of niet in eerste lijn erft, is het belangrijk dat die waarde klopt, zodat je niet te veel betaalt.
Flater 2: een pand dat ‘verbrandt’ op de markt
Staat een woning te lang te koop, dan beginnen kopers zich af te vragen wat er mis is met het pand. Terwijl er misschien niets mis is met de woning zelf, maar wel met de prijs, de foto’s of de presentatie.
We leven in een vluchtige maatschappij. Kopers scrollen op hun smartphone door het aanbod. Spreekt het eerste beeld hen niet aan, dan scrollen ze gewoon verder, zonder te zien wat de woning echt te bieden heeft.
Daarom is het belangrijk om snel actie te ondernemen wanneer een woning weinig reactie krijgt. Bij Saffier Immo wordt actief op elk pand gewerkt. Loopt een verkoop niet, dan gaat An op zoek naar wat er mankeert. Soms zorgen kleine ingrepen al voor nieuwe bezoeken en een vlotte verkoop.
Flater 3: een zwakke presentatie
De presentatie van je woning is cruciaal. Kan je kopers niet overtuigen om op bezoek te komen, dan gebeurt er ook niets. Alles start bij die eerste indruk online.
Denk aan goede, lichte foto’s die representatief zijn voor de woning. Ook opruimen maakt een groot verschil. Veel mensen hebben de neiging om van alles te bewaren en er nog iets bij te zetten, waardoor het ruimtegevoel verdwijnt. Haal je de helft weg, dan zie je plots hoe mooi een ruimte eigenlijk is.
Less is more, zegt An. Ze loopt zelfs met post-its door de woning: dit mag weg, dit mag weg en dit mag weg. Dat gebeurt altijd in samenspraak met de eigenaars.
Een voorbeeld uit de praktijk: een appartement in Roeselare dat de eigenaars eerst zelf online hadden gezet, met slechte foto’s en informatie die niet klopte. Er kwam geen enkele reactie. Met de juiste presentatie was het appartement binnen de maand verkocht.
Wil je hier meer over weten? Beluister dan zeker ook de aflevering over de marketing achter een succesvolle verkoop.
Flater 4: een onvolledig dossier
Veel verkopers kennen de regels niet of beseffen niet hoe belangrijk een volledig dossier is. Toch gaat het om veel geld. Kopers moeten optimaal geïnformeerd zijn over wat ze aankopen.
An vertelt over een eigenaar in Roeselare die zelf voor zijn documenten wilde zorgen. Het duurde een maand voor de woning online kon, en na twee maanden was er nog altijd geen elektrische keuring.
Weten kopers niet precies waarop ze een bod doen, dan zetten ze vraagtekens en liggen de biedingen een stuk lager.
Een makelaar werkt met betrouwbare partners en kan daardoor veel sneller schakelen. Twee weken wachten op een EPC is voor An geen optie. Duikt er toch een probleem op in een document, bijvoorbeeld bodemverontreiniging, dan moet dat eerst uitgezocht worden voor de verkoop: hoe erg is het en wat moet er gebeuren? Meestal valt het mee, maar het moet wel duidelijk zijn.
Flater 5: emotioneel onderhandelen
Ook emoties spelen vaak mee. Het gebeurt regelmatig dat er in de eerste weken al een heel goed bod binnenkomt. Toch denken eigenaars dan soms: dat gaat te snel, er zit vast nog meer in. Terwijl de verwachtingen eigenlijk al overtroffen zijn.
Wie zo’n bod niet aanvaardt, krijgt soms geen gelijkaardig bod meer en moet uiteindelijk met minder genoegen nemen. An raadt daarom aan om vooraf duidelijk te bepalen wat je wil. Krijg je dat bod, aanvaard het dan.
Zijn er verschillende geïnteresseerde kandidaten, dan ligt dat anders. Zo verkocht An onlangs een woning in Ingelmunster waarvoor twee kandidaten een bod deden aan de vraagprijs. Beiden kregen de kans om opnieuw te bieden, waardoor de prijs nog wat hoger uitkwam.
Heb je maar één goed bod of één echt geïnteresseerde kandidaat, ga er dan voor. Bij een recente verkoop in Meulebeke twijfelden de eigenaars of het niet te vroeg was, maar ze volgden het advies van An. Het werd een goede prijs voor dat pand.
