10 tips om investeren in vastgoed optimaal te laten verlopen!

Je vermogen veilig stellen kan op veel manieren. Investeren in vastgoed is daarbij één van de vele mogelijkheden. Het is meestal de optie die je het meeste zekerheid geeft wanneer je dit op een weloverwogen manier aanpakt. Oveweeg je om te investeren in vastgoed? Het zorgt voor een gewaarborgd kapitaal en fiscaal geoptimaliseerde successieplanning. Maar ga niet onbezonnen tewerk. Als je slim investeert, bouw je financiële zekerheden op voor de toekomst. Investeren in vastgoed betekent rationele keuzes maken, toekomstgericht denken, vooraf stil staan bij het verhuuraspect en de verwachtingen van huurders, …

Hieronder lijsten we 10 tips op die een succesvolle vastgoedinvestering garanderen:

1. Denk na welk type pand voor jou de beste investering is?  

Kies je voor een appartement of een huis, iets dicht bij huis of aan de zee of in het buitenland, een studentenkamer, een garage, een huisje in een vakantiepark, een hotelkamer, een assitentiekamer, ... Er zijn heel veel mogelijkheden met elk zijn eigen voor- en nadelen, prijskaartje en specifieke kenmerken.

In geval van een vakantiehuis in het buitenland of appartement aan zee wil je er misschien zelf ook verblijven. Maar uiteraard kan het ook dat je dit vastgoed uitsluitend als investering ziet. Om de juiste keuze te kunnen maken, is het belangrijk dat je hier vooraf bij stil staat.

2. Ga voor maximaal rendement.

Laat je niet misleiden door de verschillende manieren van rendementsberekening. Elke verkoper berekent rendement op zijn eigen manier. Maak de berekening op een uniforme manier. Dit stelt je in staat om objectief te vergelijken.

Hou rekening met alle kosten, maar breng anderzijds ook de meerwaarde op lange termijn of bij verkoop in rekening. Weet dat de grootste meerwaarde gerealiseerd wordt door een opbrengsteigendom langere tijd te verhuren of door eigendommen precies op het juiste moment te verkopen.

3. Investeer je in een nieuwbouw of een bestaand pand?

Het nadeel bij nieuwbouw is dat het aankoopbedrag globaal gezien iets hoger ligt. Tweede nadeel is de opleveringstermijn indien het over een pand gaat dat nog in aanbouw is, waardoor je langer moet wachten tot je investering begint op te brengen.

Maar er zijn ook heel wat voordelen aan investeren in een nieuwbouw. Zo moet je de eerste jaren geen rekening houden met extra kosten. Ook op vlak van energiezuinigheid voldoet een nieuwbouw steeds aan de norm. Hierdoor zal je pand meer gegeerd zijn op de huurmarkt en kan je de huurprijs vaak ook iets hoger zetten wat het hogere aankoopbedrag compenseert.

Bij bestaande panden is het grote voordeel dat je ziet je wat je koopt. Je kan het pand direct verhuren en zo heel snel rendement creëren.

Nadeel is dat de energiezuinigheid van een bestaand pand vaak minder is in vergelijking met een nieuwbouw. Laat dit nu net een aspect zijn waar huurders steeds meer aandacht voor hebben. Enerzijds omwille van de financiële besparing, anderzijds speelt ook het ecologisch bewustzijn. Een laag E-peil is bijna net zo belangrijk als de maandelijkse huurprijs. Het loont dus de moeite om een eigendom te kopen met een gunstig E-peil of eerst energiebesparende renovaties uit te voeren alvorens de opbrengsteigendom op de markt te brengen.

Bijkomend nadeel bij een bestaande woning of appartement zijn de kosten voor reparaties of de renovatieplicht, waar je ook rekening mee moet houden.

4. Wel of niet lenen voor een vastgoedinvestering?

Leen altijd met oog op het halen van een maximaal rendement. Daarom is het belangrijk dat je ook eigen kapitaal inbrengt want hoe groter het aandeel van jouw eigen kapitaal, hoe beter de rentevoet die je kan bekomen.

Leningen kan je inbrengen in je belastingen. Door het hefboomeffect zorgt dit voor een hoger rendement op langere termijn.

Bovendien kan je met behulp van een lening misschien verschillende eigendommen kopen waardoor je aan risicospreiding doet én je rendement vergroot.

5. Sta vooraf stil bij de verhuurbaarheid.

Is het pand vlot verhuurbaar? In de immowereld spreken we telkens over locatie, locatie, locatie, … Maar ook in verhuur is dit een belangrijk gegeven. Voorbeeld: een appartement in een stad waar er reeds veel leegstaande appartementen zijn, is geen goed idee. Anderzijds heeft een appartement in een stad het voordeel dat er meer kandidaat huurders zijn dan bij een appartement in een dorp, ….

Een investering koop je niet alleen op gevoel, maar dit speelt wel een rol. Als je zelf gecharmeerd bent door een pand, dan geldt dit waarschijnlijk ook voor de doorsnee huurder. Koop vastgoed waar jij je goed bij voelt. Sta stil bij wat een huurder tegenwoordig wil. Durf kritisch naar de troeven en nadelen van het pand te kijken. Laat je eventueel begeleiden door een vastgoedexpert die weet wat er speelt bij een huurder en je helpt om alle pro’s & con’s in kaart te brengen.

Naargelang het type vastgoed zijn andere factoren belangrijk. Bij een Airbnb zal vlotte bereikbaarheid met het openbare vervoer en toeristische trekpleisters doorslaggevend zijn. Bij klassieke woninghuur zijn nabijheid van scholen en winkels, het kindvriendelijke imago van de buurt en vlotte verbindingswegen dan weer belangrijker.

6. Bepaal een correcte huurprijs.

Hou altijd rekening met een correcte huurprijs. Wanneer je je huurprijs te hoog zet en je pand enkele maanden leeg staat, vermindert je rendement direct heel sterk. Omgekeerd wil je uiteraard geen te lage huurprijs hanteren en zo het maximale rendement mislopen.

  7. Kies zorgvuldig je huurder.

is bij verhuur steeds heel belangrijk. Je mag niet discrimineren op ras, geslacht, huidskleur, handicap, … Uiteraard mag je wel nagaan of je huurder solvabel is.

Je kan de termijn van je huurcontract ook kiezen. Meestal wordt er gewerkt met een contract op korte termijn, minder dan 3 jaar. Op deze manier kan je de huurder leren kennen voor je een relatie op lange termijn aangaat.

Je kan de termijn van je huurcontract ook kiezen. Meestal wordt er gewerkt met een contract op korte termijn, minder dan 3 jaar. Op deze manier kan je de huurder leren kennen voor je een relatie op lange termijn aangaat.

8. Zorg voor een goed huurcontract.

Een goed huurcontract houdt rekening met de bijzonderheden van het pand waarop het van toepassing is, de verwachtingen van de betrokken partijen, de basisakte en het huishoudelijk reglement van het gebouw, enz...

Wie vastgoed verhuurt, kan maar beter een waterdicht huurcontract opstellen. De vele voorbeelden van huurcontracten die je gratis online kunt downloaden, zijn vaak te algemeen en ontoereikend bij huurgeschillen. Alleen met een performant huurcontract kan je snel, gepast en kordaat reageren bij geschillen.

In onze blog over verhuren zonder zorgen vind je extra tips om je pand vlot te verhuren.

9. Check of je pand gemakkelijk terug verkoopbaar is.

Je investering moet niet alleen vlot verhuurbaar zijn, maar ook verkoopbaarheid speelt een rol. Je kan een hoog rendement hebben op korte termijn door een goede verhuring, maar als je het pand uiteindelijk moet verkopen aan een lage prijs, heeft dit een negatief effect op jouw totaal rendement.

Hou er ook rekening mee dat er in België een meerwaardebelasting van toepassing is op vastgoed die binnen de 5 jaar verkocht wordt.

10. Denk financieel, fiscaal én aan de toekomst.

Investeren in vastgoed is niet louter een financieel verhaal. Naast de inkomsten en uitgaven moet je ook rekening houden met administratieve verplichtingen en fiscale gevolgen die erg verschillend kunnen zijn naargelang de manier waarop je vastgoed aankoopt, verhuurt of verkoopt. Denk maar aan de btw-verplichting bij verhuur van garageboxen, vastgoed aankopen via een vennootschap, de aangifte in de personenbelasting van sommige huurinkomsten, successierechten bij overlijden, ...

Elk scenario heeft andere fiscale gevolgen op korte en op lange termijn. Wat zegt de fiscaliteit in het buitenland en in België? Een aangifte van vastgoed in het buitenland betekent niet automatisch dat het ook effectief in België wordt belast. Dit is afhankelijk of er een dubbelbelastingverdrag is met het land waar het pand gelegen is. Met populaire vakantielanden zoals Frankrijk, Spanje, Italië, Portugal, Nederland, Zwitserland, Oostenrijk en Turkije is er zo’n verdrag. Daarin staat dat het land waarin het vastgoed gelegen is, de belasting mag heffen en België een vrijstelling van belasting moet geven. Wel kan het leiden tot hogere belastingen op andere inkomsten waarop je wel Belgische belastingen betaalt.

Informeer je bovendien goed over de lokale wetgeving als je in het buitenland investeert in vastgoed. Elk land heeft zijn eigen wetten, zo moet je in Nederland als verhuurder btw aanrekenen, in Spanje moet je over een verhuurlicentie beschikken, …

Overweeg je om te investeren in vastgoed? Bij Saffier Immo hebben we heel wat ervaring met investeren in vastgoed. Reken op onze expertise. Onze vastgoedexperte An staat je graag bij om de juiste keuzes te maken, het rendement te berekenen of je te helpen in je zoektocht!

Vul het contactformulier in op onze contactpagina voor een vrijblijvend gesprek over investeren in vastgoed of neem contact via mail (an@saffier-immo.be) of telefoon (051 62 66 99).