Wat is er belangrijk als je een pand verhuurt? Waarmee moet je zeker rekening houden? Welke wetgeving is voor welke verhuring van toepassing? Zijn er tijdelijke maatregelen? Hoe vind je de ideale huurder? Wat zijn je rechten en plichten als verhuurder? Enzovoort…
Wanneer je overweegt om een woning of appartement te verhuren, heb je vaak heel wat vragen. Terecht. Je wil immers volledig in orde zijn én problemen vermijden.Hieronder delen we 9 essentiële tips om te verhuren zonder zorgen.

1. Ga voor een correcte huurprijs, zo is je pand sneller verhuurd

Als je beslist om jouw pand te verhuren, is de eerste stap de huurprijs bepalen. Maar hoe doe je dit? Wat wil een huurder op dit moment betalen? Jij streeft uiteraard naar maximaal rendement, dus wil je een zo hoog mogelijke huurprijs. Anderzijds wil je ook niet dat je pand lang leeg staat. Ideaal is een snelle verhuring aan een correcte prijs. Een goed startpunt om de verhuurprijs te bepalen is jouw pand vergelijken met andere panden. Daarnaast kan je een specialist raadplegen.

2. Zorg voor een goede screening van de kandidaten

Het is belangrijk dat je een ‘goede’ kandidaat vindt voor je pand. Zo vermijd je problemen. Iemand die je pand onderhoudt, op tijd de huurprijs betaalt, …. Een goede screening vooraf zorgt voor meer zekerheid.

Uiteraard beslis je als eigenaar steeds zelf wie je pand mag huren. Maar let op wat je de kandidaten vraagt. Doe niks wat in strijd is met de antidiscriminatiewetgeving. Je kan geen huurder weigeren op basis van nationaliteit, geloof, handicap, gezondheid, geslacht, …. Op basis van solvabiliteit kan het uiteraard wel.

3. Voorzie een sluitend contract en plaatsbeschrijving

De wet is heel strikt over wat wel en niet in het contract mag staan. Zo is het bijvoorbeeld verboden om je contract automatisch te laten eindigen bij wanbetaling.

Naast het contract is het ook belangrijk om na te gaan of de andere formaliteiten in orde zijn voor je de sleutel overhandigt. Is de waarborg volstort? Heeft de huurder een verzekering aangegaan? …

Bovendien is een uitgebreide intredende en uittredende plaatsbeschrijving een absolute must. Wanneer er doorheen de huurperiode schade is aangebracht door de huurder die niet te wijten is aan slijtage of normaal gebruik, dan kan je kosten recupereren aan de hand van de waarborg.

Wist je dat een huurwaarborg niet verplicht is? Het geeft wel een extra garantie. Maar let op: als je een huurwaarborg vraagt, zijn er wettelijke vormvereisten.

4. Aandacht voor woningkwaliteit en conformiteitsattest

Het is belangrijk dat jouw pand voldoet aan de woningkwaliteit. Wanneer dat niet het geval is, kan de vrederechter de huurovereenkomst vernietigen en moeten alle betaalde huurgelden teruggestort worden aan de huurder. Meestal moet de huurder dan wel nog een kleine gebruiksvergoeding betalen aan de verhuurder maar dit is slechts een peulschil in vergelijking met het normale huurbedrag.

Je pand zoveel mogelijk up-to-date houden is sowieso een must. In sommige gemeenten is een conformiteitsattest verplicht bij de start van een verhuring. Zorg dat je op de hoogte ben van de regelgeving in jouw gemeente.

5. Vergeet niet te Indexeren

Je kan en mag de huurprijs elk jaar indexeren. Dit moet niet in het huurcontract opgenomen zijn, tenzij het over een handelspand gaat waar dit wel expliciet in het contract moet opgenomen zijn. Indexering gebeurt niet automatisch en als verhuurder moet je de huurder hierover inlichten

Voorbeeld: Het huurcontract is gestart op 1-2-2021.

De verhuurder kan de huurprijs ten vroegste indexeren op 1-2-2022, de verjaardag van het huurcontract. Als de verhuurder de indexering pas meedeelt op 1-4-2022, dan kan hij met terugwerkende kracht indexeren vanaf 1-2-2022, de verjaardag van het huurcontract. Als de verhuurder de indexering pas meedeelt aan de huurder op 1-6-2022, dan kan hij maar vanaf 1-3-2022 een indexering toepassen

Berekening van de nieuwe huurprijs doe je aan de hand van onderstaande formule:

(basishuurprijs (voorzien in het contract) × nieuw indexcijfer) / aanvangsindexcijfer

6. Handel snel als betalingen uitblijven

Je vermijdt het liever maar het kan dat de huurder een slechte betaler blijkt te zijn en plots stopt met huur betalen. Wat doe je als de huurgelden niet betaald worden?

Ondanks de screening vooraf, domiciliëringsverplichting, … kom je soms in een situatie waarbij de huurder niet betaalt. Snelheid van handelen is hierbij cruciaal.

• Neem zo snel mogelijk contact op met de huurder om hem of haar te wijzen op de achterstallige huur.
• Wordt er daarna toch niet betaald? Stel de huurder dan best zo snel mogelijk in gebreke.
• Indien dit niet tot het gewenste resultaat leidt, stap je naar de vrederechter.

Gemiddeld duurt het 9 maanden tot problemen met huurachterstal opgelost zijn.

Snel handelen is hier cruciaal.

7. Beperkt het risico op overlast door de huurder

Los van de betalingen kan de huurder ook op andere vlakken voor problemen zorgen: storend lawaai voor de buren, veel meer huisdieren dan toegelaten, ….

Bij een appartement kan je de huurder akkoord laten gaan met de basisakte, reglement van mede-eigendom en reglement van interne orde. Je kan dan als eigenaar je huurder verplichten zich hieraan te houden. Doet hij dit niet, dan heb je een basis om naar de vrederechter te stappen.

Heb je geen documenten ter beschikking, dan zal er moeten bewezen worden dat er overlast is. Met deze bewijzen kan je de huurder in gebreke stellen. Een volgende stap is naar de vrederechter stappen. Als ook dit niet helpt, moet je een gerechtelijke procedure opstarten.

8. Met een jaarlijkse rondgang stimuleer je de huurder je pand te verzorgen

Als verhuurder heb je het recht om, na een afspraak met de huurder, jouw huurwoning jaarlijks te bezoeken. Zo kan je nagaan of je pand goed onderhouden wordt en kan je onderhoudscontracten opvragen. De huurder wordt op deze manier aangemoedigd om zich als “goede huisvader” te gedragen.

9. Ga correct om met herstellingen

Wat moet de huurder bekostigen en wat is voor rekening van de verhuurder? De wet heeft een lijst met kleine herstellingen opgesteld om te weten wie wat moet betalen.

Daarnaast is het belangrijk om vast te leggen wat er wel of niet inbegrepen is in de huurprijs. Hoeveel van de syndickosten mag er doorgerekend worden? ….

Kortom verhuren is niet zo simpel als het lijkt, maar met de juiste kennis en aanpak kan je heel wat problemen vermijden.

Heb je vragen of wens je meer uitleg over onze aanpak bij verhuur? Klik hier en vul ons contactformulier in voor een vrijblijvend gesprek of neem contact via mail of telefoon. Onze vastgoedexperte An beantwoordt al je vragen.